• 移动站

    扫一扫 直接在手机上打开

  • CN
立体车库投资经营,立体停车场融资建设,机械车库项目运营,智能停车库承包开发.

咨询热线

0351-8858888

当前位置: 主页 > 新闻资讯 >

News information

新闻资讯

INVESTMENT MANAGEMENT

投资经营

小区停车权、停车权效力与停车权交易

来源:新闻资讯    时间: 2019-06-10 10:31

现在全国各地的小区普遍面临小区停车难问题。问题的核心是建立一个公平的停车机制。本人尝试通过停车权概念入手,对小区的停车权效力和停车权交易进行初步分析,期盼能抛砖引玉,引发大家对小区停车机制的进一步思考与探讨。
 
一、停车权与停车位权
    关于业主在小区的停车权,我们容易混淆为业主对小区停车位的所有权或使用权。这种混淆,给我们在小区停车管理,特别是在一些老旧小区的停车管理,带来许多误解与争议。事实上,这两者差别很大:
    首先,停车权是业主共同拥有的在小区里停放车辆的基本权利,它隶属于业主对小区土地的共有权带来的共同使用权,是业主在小区土地上搁置自有物品的权利的特殊形态。由于停车权是隶属业主在共有土地上搁置物品的自然权利,因此,停车权的行使,在没有事先约定或业主大会决议的情况下,并不必然遭受区域准入的限制,整个小区的土地都是大家可以共同行使停车权的。
    其次,停车权并不排他,在事先没有约定或业主大会决议的情况下,任何一位业主的停车权,不会因为其它业主比他早入住而被剥夺。因此,停车权具有非排他与共同使用的属性,是小区里的准公共物品。
    在许多老旧小区以及绝大部分商品房小区,在售房时,单位(或建设单位)并未与购房人针对停放权进行限制性约定。这样的小区,所有的业主都具有均等的停车权。这些小区中,有的规划标示了小区停车位与户数的比例,比如1∶2,但这并不是说小区里一半业主有停车权,一半业主没有停车权。比如业主1000户,车位500个。并不是说,只有500户业主有停车权,而是说,1000户业主都有平等的停车权,只是当时的规划预测汽车持有量不到50%,因此为节约土地,提供500个车位,由业主们依据实际情况自主管理。
    与停车权这个概念容易混淆的是“停车位权”,停车位权是指某一业主对某一车位的占有、使用或支配权。停车位权不是业主的基本权利,也不是业主的共有权利,而是在业主共有的土地使用权上,通过小区业主的共同约定,或其它部分业主停车权效力的让渡,划分出的“共有专用”权利。停车位权,是部分业主所有,可以排他独立使用,具有私人物品属性。
 
二、停车权效力
    假设小区车位500个,业主1000户。在只有少量业主入住的时候,任何一个业主的车辆都可以停放入小区,此时车位是充足的。随着入住业主越来越多,需要停放的车辆越来越多,直至超过500辆车时,如果这个时候,业主仍采取自由停放,比如先到先停的停车管理策略,那么从理论上来说,任何一个持有停车权的业主,都可能遇到当日不能停车入小区的困难。这是因为车位数量不足,降低了停车权的效力
    我们以车位数除以车辆数来反映停车权效力,以刚才这个小区为例,在小区车辆数目少于500个时,车位数/车辆数>1,这个时候,每一辆车都可以有车位停放,每份停车权都可以得到保障,停车权效力就是100%。随着车辆的增加,当车辆数目超过500时,车位数/车辆数<1 ,停车权效力随着小区车辆数的增加逐渐降低,当小区车辆达到1000辆时,停车权效力降低到50%。如果小区车辆再进一步增加,那么,停车权效力将进一步降低。
 
三、停车权交易与停车费
    业主都希望提高停车权效力,这带来了改进停车权效力的需要。目前常见的提高停车权效力有两种方式,一是转让停车权方式,二是增加停车位供给。
    还是上面这个小区的例子,1000户业主,500个车位,假设现在小区车辆已达到1000辆,现实的停车权效力已降低到50%。在“转让停车权”方式下,业主之间将如何提升停车权效力呢。首先每天只能有500辆车进入停车,相应的,必然还有500辆车不能停入(但也在小区外部找到停车位);其次对某个业主而言,只有将停车权效力从50%提高到100%,才意味着他每天进入小区停车是可靠的;最后,那些没有停入小区的业主,他们将需要在周边寻找停车位并步行回家,这会带来额外的成本。于是,最佳的处理办法,是业主们通过协商,一半业主将自身持有的50%效力的停车权出售,放弃了将私家车停放入小区的权利,由此获得的收益作为他们在小区外停放车辆的补偿。而另外一半业主,通过购买了一份50%效力的停车权,加上自己原有的50%效力的停车权,由此合并而得到了一个具有100%效力的停车权。
    在转让停车权方式下,小区的停车位费,包含了两大必不可少的成分:共有土地占用费、停车权交易费(停车费通常还包含了看管费与保险费等,这些费用与停车权交易无关,这里不展开讨论)。
    共有土地占用费,是因为全体业主将可以放置其他物品的权利放弃,交给停车业主专门放置车辆,由此带来的权利补偿。这部分费用应由业主采用共同决定达成。
    停车权交易费,是留在小区停车的业主支付给离开小区到别处寻找车位的业主的权利费。在停车权效力略不足时,停车权交易费就很少,在停车权效力较低时,停车权交易价格提升。比如500个车位501辆车情况下,只有一份停车权交易,这个交易价格由500个停车在小区内的业主来分摊,每位业主或每辆车需支付的交易费不高。但在一些规划车位比例很低的小区,假设500车位1500车辆情况下,那么留下来的500户业主,要为另1000辆车的业主提供外部停车的补偿,这个补偿费就很高了。总之,停车权交易费跟小区停车位这个资源的稀缺性、跟另一部分业主的出让意愿等相关。
    由此可见,在一个停车权效力高达100%的小区,停车位费只包含了共有土地占用费,而在一个停车权效力低于100%的小区,停车位费除了包含共有土地占用费,还要加上停车权交易费。
    以上所述即为限制需求的转让停车权方式,这种停车权转让不影响业主们其他类型的共有权利。而“增加供给的”方式,则是用牺牲业主的其他类型的共有权利,来提升停车权效力。比如业主共同决定,将小区其他共有绿地、活动场地上加盖停车位,将部分绿地权、道路权转变为停车专用面积,由此满足提升停车权效力的需要。在这个方式下,交换出其他权利的业主则可以提出需要补偿:比如需要绿地的、不希望在窗户下设置车位带来噪声的、需要活动场所的……采用增加供给方式,停车费除了包含共有土地占用费,还包括了对绿地、环境、其它活动场所被占用等的补偿。
    无论是限制需求还是增加供给,停车位费的实质都是有车业主对小区共有土地占用及停车权交易补偿,这些停车位费应属于小区业主,而绝不应该是现在大多数小区看到的,被建设单位或物业企业占有。
 
四、现实中几种错误的停车权交易分析
    现实中,小区停车管理者常面对许多争议,其原因在于管理机制中存在错误安排,由此带来不公正。为了看清这些错误,我们要理解如下基本的停车权交易原则。
    首先,停车权是每个业主具有的基本的重要的权利,属于共有权利范畴,因此必须由具备小区共同管理权的主体来决策如何处置,这是主体适格原则。
    其次,根据物权法,对于重要的业主权利,必须通过业主大会(或者业主大会委托的机构)经由业主一人一票、多数同意的程序来处置,这是程序合法原则。
    最后,停车权交易是具有停车权的主体之间的公平交易。因此停车权的具体处置方案,一旦涉及其他主体的停车权的限制或损失,或者涉及业主的其他权利的限制或损失,则应将停车权交易费用于补偿受损的业主群体。这是交易费归属受损业主的原则。
    当下经常看到的三类停车管理办法,依据如上原则分析可知,都是具有极大错误的:
    1、重新给规划停车位或人防车库车位补办产权证;
    2、许可开发商或物业企业以长租方式高价销售停车位;
    3、许可建设单位办理规划停车位的专有产权;
    对于第一种情况,特指在已经销售或已预售的小区,因为并没有事先在购房合同、临时管理规约或管理规约中对停车权进行限制性约定,因此业主们获得的是平等的停车权。所有的规划停车位、人防停车位,都是属于满足业主停车权的土地供给。举例,一个1000户1000辆车的小区,规划车位与人防车位一共500个,则每个业主的规划停车权效力为50%。在业主入住后,政府再次单方面与建设单位办理停车位产权证登记,必将减少了小区业主共有的停车土地面积供给,降低了所有业主的停车权效力。比如政府登记部门将小区200个停车位通过办理产权证转为建设单位专有。于是小区自由停车位降低到300个,业主停车权效力从规划的50%降低为300/1000=30%,降低的停车权被行政强制划拨给建设单位。对于那些希望停车入小区的业主,原本只需购买50%的停车权,就可以实现100%的停车效力;但现在不仅需要购买70%的停车权,还不得不面对建设单位哄抬停车权价格的困境。因为政府的行政权力,赋予它垄断销售停车权的市场地位。
    根据主体适格与程序合法原则,停车权效力的处置,应当由业主共同决定,而政府既不是获得授权的适格主体,也未遵循合法程序,根本就无权在所有业主之中,强制剥夺其他业主的停车权效力给某一个业主或外部主体(建设单位)。这里,政府对业主权利的侵犯,造成了对业主权益的损害。更何况这一行为,也是对原有规划行政权力的破坏。建议各地在立法时应禁止政府登记部门再次处置小区共有权的权力。
    退一万步,在一些业主的停车权效力从50%降低到30%的过程中,如果政府或建设单位或得到车位产权证的业主事先给与停车权效力降低的其它业主以满意的补偿,也多少带有公平交易的意味。但事实总是令人失望的,丛林规则除了霸占就是霸占。
 
    第二种错误,主要针对小区里没有产权的停车位,比如规划但没有产权的停车位,或者人防车位。开发商不知从何而来的特权,超越一个普通业主的额外特权,竟然可以在各种公权力部门的阳光照耀下,以收取长期租赁费的方式,将其他业主的停车权高价销售,且高价销售所得,竟然既不是归属业主大会按照共同约定处置,也不是补偿放弃停车权的业主,而是归开发商所有。这已经是一种公开的“抢劫”行为。如果那些热火朝天抢购车位的业主们能冷静想一想,意识到开发商卖的其实是我们自己的财产,那就会醒悟过来,坚决抵制这种公开的抢劫,保护自己的停车权。
    虽然建设单位作为首位业主,有一定权利在业主大会未选出执行机构前,代行管理人职责,因此处置停车权有其合理性。但是,处置停车权的收入,千万不要装到建设单位自己的兜兜里,那不是建设单位的,是其他放弃小区停车权的业主的交易补偿。一旦业主选出业主大会执行机构,或者业主共同决定收回小区停车权的管理权,那么开发商、前期物业应限期将销售车位所得,全部归还业主大会,由业主大会统一制定处置办法。
    除了建设单位这般出于牟利而抢劫业主的停车权,也有许多政府、物业企业或者居委会,未经业主大会授权,出于好心,越俎代庖,将土地划设停车位,通过租售收取费用。这种限制或剥夺某些业主的停车权效力来达到另外一些业主的停车权效力的提升的行为,同样犯了主体与程序不当的错误。与此同时,将收取的停车费直接归入政府、物业企业、居委会,这更是直接侵犯业主财产权。正确的做法,停车位权的处置应该由小区业主自治下商讨决定,停车位权转让所得,应首先归属业主或者暂时由业主共同约定的、或业主大会执行机构来代管,未来按照补偿规则补偿其他业主或支付其他人员的劳动与开销。这些历史问题的处理,应本着及时归还为原则,保护业主们长期的公平合理的停车权权利。
 
    对于第三种错误的停车权处置办法,规划部门一方面通过规划足够的土地面积来保护业主们停车权效力,而另一方面,登记部门却又将规划好的停车面积缩减来降低业主们的停车权效力。这种逻辑上自相矛盾的行政行为,实在是匪夷所思。到了立法部门,在面对大量的行政权力违犯《物权法》的行为,却默不作声。物权法第74条第一款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” ,这清楚肯定了业主具有停车权的基本权益,一切规划的车位、车库、人防都是基于满足这一基本需要而规划,自然也应首先满足这一需要而安排。不论这一安排人是业主大会、授权管理人或代管的政府。接着,物权法第74条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”其中“当事人”一词,并没有采取“专有人”或“建设单位”,正是考虑到绝大多数存量小区的停车权是共有权,当由业主大会作为当事人来处置。但是,这样全面表述的法条,竟然被行政机构曲解为“当事人只能是且必须是开发商”,甚至一些学者也糊里糊涂地声明“开发商因为建筑房子而取得了业主土地共有权(停车权)”,房子的权利与土地的权利,是一样的?就算统一登记,那也是我业主先拥有了土地的共有权利,才有你的房屋权利啊。小区权利的源头,是土地与公共权利,而不是建造。这不得不让我们怀疑,一些政府部门和学者,是不是已沦为开发商的代言人?政府部门、学者的逻辑混乱,进一步促使社会大众逻辑混乱,助长一些建设单位、权力部门的贪欲,合伙在业主停车权这份稀缺资源上啃一块肉,由此造成大量的社会冲突。
 
    通过以上分析,大家应该可以看到,通过运用停车权概念,遵守主体适格、程序合法、损失补偿等公平交易原则,可以提升停车权效力。业主的停车权是高于停车位权的基本权利。维护业主的停车权,促进业主通过共同契约结合为团体,由此自主协商建立符合本小区需要的停车权交易机制,应该是也必定是未来小区停车管理的发展趋势。
微信
更多资讯关注乐道停车微信
立体停车库-立体车库投资-太原立体车库厂家-隆瑞科技 All Rights Reserved 晋IPC备12007145
0351-8858888